2021년 부동산 시장, 주목할 지역은 어디?

2020-12-08


3기 신도시 선호도 '하남 교산' 1위…수요가 많은 곳 눈여겨봐야

 9월 9일 ‘3기 신도시 사전 청약 계획’이 발표됐다. 서울로 몰려드는 수요를 해소하기 위함이며, 현 정부가 추진한 정책 중 가장 효과가 기대된다.

이제야 구체적인 대규모 공급 대책이 나온 건 좀 늦은 감이 있다. 2017년 문재인 정부 초기부터 추진됐으며 지난 3년간 규제지역의 비정상적 상승이 없었기 때문이다. 그럼에도 불구하고 현 정부가 추진에 의지를 보이는 점은 박수칠 만하다.



위 이미지는 사전청약지역 지도 및 일정을 나타낸다. 무주택 세대와 1주택 세대라면 반드시 입지와 일정을 체크해두길 제안한다. 그다음 필요한 건 청약 당첨을 위한 구체적 전략이다.

3시 신도시 당첨을 위한 가장 중요한 의사결정은 ‘입지선정’이다. 얼마 전 국토교통부와 프롭테크(‘부동산+기술’의 합성어) 기업 ‘직방’에서 3기 신도시 입지 선호도를 조사했다. 아래는 그 결과다.



1위는 6개 3기 신도시 중에서 ‘하남 교산’이 두 기관 조사 공통으로 1위를 했다. 3기 신도시 청약을 노리는 세대의 1순위인 지역이다. 당연히 청약 가능 가점이 가장 높을 것이다. 정부가 사후에라도 청약 물량을 증가시킬 수 있기를 기대한다.

2위~4위는 두 기관 조사에서 다른 결과가 나왔다. 국토부 조사 결과는 ‘고양 창릉’이 2위였지만 직방은 ‘과천’이 2위였다. 개인적인 평가를 보태면 과천은 이 순위에서 의미가 없다. 입지는 하남 교산보다 훨씬 더 좋으니 당연 수요도 더 많을 것이다. 그럼에도 불구하고 다른 지역 대비 물량 자체가 너무 적기 때문에 당첨 가능성이 낮다. 선호도 순위에서 밀린 건 당첨 가능성이 낮기 때문일 수 있다.

5~6위는 ‘부천 대장’과 ‘인천 계양’이 나왔다. 청약 경쟁률이 가장 낮을 것이다. 3기 신도시 중 가점이 낮거나 반드시 당첨되어야 하는 경우 전략적으로 노려볼 만한 지역이다.

오늘 칼럼에서 제안하고 싶은 메시지가 여기에 있다. 서울 부동산 시장의 안정을 위해 3기 신도시의 적극적인 추진에는 찬성을 하나, 입지 선정 및 물량 배정에 있어 아쉬움이 있다. 혹시라도 향후 추가로 입지 선정을 하거나 배정된 물량이 조정될 수 있다면 위의 내용이 반영됐으면 하는 바람이 있다.

아파트 시세는 수요의 양과 비례한다. 당연히 공급 대비 수요가 더 많이 증가한 지역의 시세가 상승할 것이다.

아래는 지난 10년간의 시세 변화 그래프다. 월간KB주택 가격동향 자료를 활용했다. 먼저 서울이다. 강남, 강북할 것 없이 모두 상승했다. 가장 상승률이 낮은 종로구도 두 자릿수 상승을 했다. 공급 대비 수요가 증가한 것이다.


다음은 경기도 지역이다. 지역별로 다양한 등락을 보여주고 있다. 경기도를 평균으로 분석하면 안 되는 이유가 여기에 있다. 철저하게 세부 단위로 분석해야 한다.

특히 광명, 성남의 상승률이 눈에 띈다. 수요 대비 공급이 적었던 곳이라는 의미다. 반대로 고양시 일산, 일산동구, 의정부시, 용인 처인구, 파주, 김포, 양주, 동두천의 부진이 보인다. 수요 대비 공급이 너무 많았던 곳이라는 의미다.



마지막으로 인천이다. 전반적으로 서울, 경기보다는 수요가 풍부해 보이지 않는다. 그중에서도 중구, 동구, 미추홀구, 서구는 10년 동안 마이너스 혹은 한 자릿수 상승률을 기록했다.


정리해 보자. 첫째는 ‘공공의 전략’이다. 부동산 시장의 안정을 위해서는 수요 대비 공급이 적은 지역에 집중적으로 공급해야 한다. 수요 대비 공급이 많아 보이는 지역은 공급을 더 할 것이 아니라 광역 교통망이나 기반시설 등을 개발해야 한다.

둘째, ‘민간의 전략’이다. 수요 대비 공급이 적은 지역이 사업이나 투자를 할 때 더 유리할 수 있다. 반면 수요 대비 공급이 많아 보이는 지역은 실거주 목적이 아니면 매수하지 않기를 당부한다. 공공이든 민간이든 시장 지향적인 의사결정을 했으면 한다.

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