‘재건축‧재개발 촉진법’ 특례법 제정
절차 단축과 용적률 규제 완화 골자
사업시행‧관리처분계획 동시에 수립‧인가
전용 85㎡ 이하 주택 공급의무 폐지
정부가 정비사업 속도를 높이기 위해 절차를 줄이고 규제를 완화한다. 금융 지원과 용적률 완화로 사업성을 확대하고, 재건축 1주택 조합원 취득세를 깎아주고 재건축부담금 제도는 폐지를 추진한다. 통상 8년에서 15년 걸리는 정비사업 절차를 단축시키고 사업성을 확대해 실수요자들의 관심도가 높은 도심권역 공급을 활성화하기 위해서다.
서울 양천구 목동6단지 아파트 단지 전경.
국토교통부(국토부)는 8일 이 같은 내용을 담은 ‘국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안’을 발표했다. 국토부는 ‘재건축‧재개발 촉진법 특례법’(가칭)을 제정해 정비사업 패러다임을 규제에서 지원으로 전환, 현재 서울에서 정비사업을 추진 중인 37만가구의 사업 속도를 높일 방침이다.
정비사업 기간을 단축시키기 위해 단계별 계획을 통합 처리할 수 있도록 했다. 기본계획과 정비계획을 동시에 처리할 수 있게 하고, 정비계획을 수립할 때 분담금 추산 등 시간이 많이 필요한 절차는 간소화한다.
조합 설립 후 단계적으로 수립해 인가를 받아야 하는 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 수립할 수 있도록 허용한다. 행정청 역시 일괄적으로 인가할 수 있도록 한다. 사업 단계별 복잡한 절차도 줄인다. 재건축 조합설립을 위한 주민 동의율도 기존 75%에서 70%로, 동별 동의율도 2분의 1에서 3분의 1로 각각 완화한다.
또 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대한다. 지금까지는 추진위원회 구성 동의만 조합설립 동의로 여겼는데, 앞으로는 정비구역 입안요청, 정비계획 입안제안 역시 동의한 것으로 간주한다. 지방자치단체가 사업추진 주체에게 토지 등 소유자 정보를 제공할 수 있는 근거도 신설한다. 또 총회에서 온라인 총회, 투표 등 전자의결 방식을 허용한다.
사업시행에서는 통합심의와 인허가 의제 대상을 최대한 확대하고, 사업시행기간 조정 등은 인가 없이도 신고로 처리하는 것을 허용한다. 관리처분 인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청을 갈음한다. 토지 등 소유자에 대한 분양공고 통지 기한도 120일에서 90일로 30일 단축시켰다.
관리처분인가 완료 전에 주택도시보증공사(HUG)의 대출 보증 협의를 진행해 착공 속도를 높인다. 이주 완료 전 철거심의를 통해 기간을 추가로 줄였다. 인허가 법정 처리기한 관리를 강화하고 관계기관 이견에 따른 지연을 방지하기 위해 지자체(광역) 합동조정회의를 신설한다.
합동조정회의 이후에도 협의가 지연될 경우 국토부가 직접 조정에 나선다. 지자체와 국토부는 인허가 상담, 합동조정회의와 관계기관 협의 지원, 업무 지연 등 방지를 위해 지원센터를 설치한다.
사업 지연을 막기 위해 지자체 중심 관리체계를 구축한다. 임원 해임총회를 열 때는 지자체에 신고하도록 하고, 해임 시 지자체는 조합 정상화 방안을 지원해야 한다. 공사비에 관해서는 도급계약 체결, 증액 요청이 있을 때 내역과 사유를 지자체에 제출하도록 하고, 한국부동산원 공사비 검증과 연계할 수 있도록 한다.
공공관리인 제도를 신설한다. 조합 요청에 따라 사업관리, 공공기관의 경우 시공자 선정, 사업시행계획 수립 등 조합 업무를 일부 대행하고, 조합 운영 컨설팅 등을 제공하는 공공관리인을 지자체가 선임할 예정이다.
공사비 분쟁을 신속하게 조정하기 위해 일정 규모 이상의 사업장에 공사비 갈등이 발생하면 현장 갈등을 조율할 수 있는 법률, 건설, 토목, 도시행정 전문가로 구성된 전문가 파견을 의무화한다. 지금까지는 지자체가 요청할 경우에만 전문가를 파견하고 있었다.
공사비 검증 지원단을 부동산원에 신설하고 전문인력을 2배 이상 확대한다. 분쟁 빈도가 높은 마감재 종류‧수준‧비용 등은 입찰에 참여할 때부터 건설사가 상세하게 제시하도록 한다.
정비사업에 필요한 사업계획 수립 용역비, 총회 개최비, 정비관리업체 용역비 등 초기사업비 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 구역당 50억원 이내로 지원한다. 정비사업 대출보증 규모도 연 10조~15조원에서 20조원으로 확대한다.
2022년 10월 24일 오후 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장 전경.
사업 추진 과정에서 공사비 인상 등으로 추가 대출보증이 필요하면 총 사업비 60% 이내로 추가 보증을 실시한다. 기존 사업비 60%를 보증받은 뒤 증가한 사업비의 60%까지 추가로 보증을 받을 수 있게 된다. 정비사업에 시공사가 활발히 참여할 수 있도록 시공사별 대출 보증한도도 상향한다.
정비사업 분담금 부담을 완화하기 위해 주택연금 개별 인출 목적과 한도를 확대한다. 교육비, 의료비뿐 아니라 재건축‧재개발 분담금 납부목적의 개별인출도 허용한다. 연금한도 50%까지 가능했던 개별인출도 분담금 납부 목적일 경우 한도를 70%로 상향한다.
재건축사업의 조합‧1주택 원조합원에 대한 취득세를 깎아준다. 규제지역이 아닌 곳에 한해서 분양가 12억원 이하인 경우 지자체가 조례로 최대 40% 범위 안에서 감면해준다.
도시‧건축 등 정비사업 규제도 완화한다. 3년 한시로 정비사업 최대 용적률을 법적상한 기준에서 추가로 허용한다. 다만 규제지역과 대책발표일 이전에 사업계획인가 신청한 곳은 제외된다. 역세권 정비사업은 법적상한의 1.2배까지 추가 허용을 했는데 1.3배까지 추가로 허용한다. 일반 정비사업 역시 기존 법정상한까지 추가 허용에서 법정상한의 1.1배까지 추가할 수 있도록 한다.
용적률 완화에 따라 의무적으로 공급하는 임대주택은 현재 용적률의 50% 수준인데 오는 9월부터 서울시에서 차등적으로 완화할 계획이다. 임대주택 인수가격도 현행 대비 1.4배 상향한다. 유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한, 공원녹지 확보기준을 완화한다.
재건축‧재개발사업을 촉진하기 위해 전용 85㎡ 이하 주택 공급의무를 폐지한다. 현행 재개발은 80% 이상, 과밀억제권역 내 재건축은 60% 이상 전용 85㎡ 이하 주택을 의무적으로 공급해야 했다.
주상복합으로 재건축할 경우 아파트와 업무‧문화시설 등 다양한 시설이 함께 지어질 수 있도록 건축물 용도제한을 폐지한다. 재건축부담금 제도도 폐지한다. 주택시장 안정을 위한 도입 취지와 다르게 주민 부담, 주택공급 위축 등 부작용을 고려해서다.
1기 신도시 등 노후계획도시 정비사업도 본격화한다. 올해 11월 2만6000가구 이상의 1기 신도시 정비 선도지구를 선정한다. 내년부터 선정하는 물량 역시 정비계획을 신속하게 수립할 예정이다. 이를 위해 재건축‧재개발 촉진 특례법 등은 1기 신도시 정비에도 적용할 방침이다.
국토부 기본방침과 1기 신도시별 지자체 기본계획을 이달 공개할 예정이다. 올해 안에 총 12조원 규모 미래도시펀드 구조설계를 완료하고, 내년부터 펀드조성을 위한 투자설명회를 추진한다.
올해 선정되는 선도지구는 내년 특별정비구역 지정, 2026년 사업시행인가 등을 거쳐 2027년 첫 착공을 목표로 사업을 진행한다. 내년 이후에 선정되는 물량도 선정 즉시 특별정비구역으로 지정하는 등 매년 순차적으로 일정물량을 지속적으로 정비할 계획이다.
올해 하반기 안에 부산, 인천, 대전, 수원, 용인, 안산 등 6개 지자체가 관내 노후계획도시에 대한 기본계획 수립에 착수할 전망이다. 이를 위해 지난 6월 국토부와 지자체 간 협의체를 구성했다. 기본계획 수립 컨설팅, 계획 간 정합성 확보 등 체계적으로 지원할 방침이다.
현재 1기 신도시 5곳에 운영 중인 미래도시지원센터도 지자체가 기본계획 수립을 추진하는 전국 노후계획도시로 확대 개소할 예정이다.
‘재건축‧재개발 촉진법’ 특례법 제정
절차 단축과 용적률 규제 완화 골자
사업시행‧관리처분계획 동시에 수립‧인가
전용 85㎡ 이하 주택 공급의무 폐지
정부가 정비사업 속도를 높이기 위해 절차를 줄이고 규제를 완화한다. 금융 지원과 용적률 완화로 사업성을 확대하고, 재건축 1주택 조합원 취득세를 깎아주고 재건축부담금 제도는 폐지를 추진한다. 통상 8년에서 15년 걸리는 정비사업 절차를 단축시키고 사업성을 확대해 실수요자들의 관심도가 높은 도심권역 공급을 활성화하기 위해서다.
서울 양천구 목동6단지 아파트 단지 전경.
국토교통부(국토부)는 8일 이 같은 내용을 담은 ‘국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안’을 발표했다. 국토부는 ‘재건축‧재개발 촉진법 특례법’(가칭)을 제정해 정비사업 패러다임을 규제에서 지원으로 전환, 현재 서울에서 정비사업을 추진 중인 37만가구의 사업 속도를 높일 방침이다.
정비사업 기간을 단축시키기 위해 단계별 계획을 통합 처리할 수 있도록 했다. 기본계획과 정비계획을 동시에 처리할 수 있게 하고, 정비계획을 수립할 때 분담금 추산 등 시간이 많이 필요한 절차는 간소화한다.
조합 설립 후 단계적으로 수립해 인가를 받아야 하는 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 수립할 수 있도록 허용한다. 행정청 역시 일괄적으로 인가할 수 있도록 한다. 사업 단계별 복잡한 절차도 줄인다. 재건축 조합설립을 위한 주민 동의율도 기존 75%에서 70%로, 동별 동의율도 2분의 1에서 3분의 1로 각각 완화한다.
또 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대한다. 지금까지는 추진위원회 구성 동의만 조합설립 동의로 여겼는데, 앞으로는 정비구역 입안요청, 정비계획 입안제안 역시 동의한 것으로 간주한다. 지방자치단체가 사업추진 주체에게 토지 등 소유자 정보를 제공할 수 있는 근거도 신설한다. 또 총회에서 온라인 총회, 투표 등 전자의결 방식을 허용한다.
사업시행에서는 통합심의와 인허가 의제 대상을 최대한 확대하고, 사업시행기간 조정 등은 인가 없이도 신고로 처리하는 것을 허용한다. 관리처분 인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청을 갈음한다. 토지 등 소유자에 대한 분양공고 통지 기한도 120일에서 90일로 30일 단축시켰다.
관리처분인가 완료 전에 주택도시보증공사(HUG)의 대출 보증 협의를 진행해 착공 속도를 높인다. 이주 완료 전 철거심의를 통해 기간을 추가로 줄였다. 인허가 법정 처리기한 관리를 강화하고 관계기관 이견에 따른 지연을 방지하기 위해 지자체(광역) 합동조정회의를 신설한다.
합동조정회의 이후에도 협의가 지연될 경우 국토부가 직접 조정에 나선다. 지자체와 국토부는 인허가 상담, 합동조정회의와 관계기관 협의 지원, 업무 지연 등 방지를 위해 지원센터를 설치한다.
사업 지연을 막기 위해 지자체 중심 관리체계를 구축한다. 임원 해임총회를 열 때는 지자체에 신고하도록 하고, 해임 시 지자체는 조합 정상화 방안을 지원해야 한다. 공사비에 관해서는 도급계약 체결, 증액 요청이 있을 때 내역과 사유를 지자체에 제출하도록 하고, 한국부동산원 공사비 검증과 연계할 수 있도록 한다.
공공관리인 제도를 신설한다. 조합 요청에 따라 사업관리, 공공기관의 경우 시공자 선정, 사업시행계획 수립 등 조합 업무를 일부 대행하고, 조합 운영 컨설팅 등을 제공하는 공공관리인을 지자체가 선임할 예정이다.
공사비 분쟁을 신속하게 조정하기 위해 일정 규모 이상의 사업장에 공사비 갈등이 발생하면 현장 갈등을 조율할 수 있는 법률, 건설, 토목, 도시행정 전문가로 구성된 전문가 파견을 의무화한다. 지금까지는 지자체가 요청할 경우에만 전문가를 파견하고 있었다.
공사비 검증 지원단을 부동산원에 신설하고 전문인력을 2배 이상 확대한다. 분쟁 빈도가 높은 마감재 종류‧수준‧비용 등은 입찰에 참여할 때부터 건설사가 상세하게 제시하도록 한다.
정비사업에 필요한 사업계획 수립 용역비, 총회 개최비, 정비관리업체 용역비 등 초기사업비 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 구역당 50억원 이내로 지원한다. 정비사업 대출보증 규모도 연 10조~15조원에서 20조원으로 확대한다.
2022년 10월 24일 오후 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장 전경.
사업 추진 과정에서 공사비 인상 등으로 추가 대출보증이 필요하면 총 사업비 60% 이내로 추가 보증을 실시한다. 기존 사업비 60%를 보증받은 뒤 증가한 사업비의 60%까지 추가로 보증을 받을 수 있게 된다. 정비사업에 시공사가 활발히 참여할 수 있도록 시공사별 대출 보증한도도 상향한다.
정비사업 분담금 부담을 완화하기 위해 주택연금 개별 인출 목적과 한도를 확대한다. 교육비, 의료비뿐 아니라 재건축‧재개발 분담금 납부목적의 개별인출도 허용한다. 연금한도 50%까지 가능했던 개별인출도 분담금 납부 목적일 경우 한도를 70%로 상향한다.
재건축사업의 조합‧1주택 원조합원에 대한 취득세를 깎아준다. 규제지역이 아닌 곳에 한해서 분양가 12억원 이하인 경우 지자체가 조례로 최대 40% 범위 안에서 감면해준다.
도시‧건축 등 정비사업 규제도 완화한다. 3년 한시로 정비사업 최대 용적률을 법적상한 기준에서 추가로 허용한다. 다만 규제지역과 대책발표일 이전에 사업계획인가 신청한 곳은 제외된다. 역세권 정비사업은 법적상한의 1.2배까지 추가 허용을 했는데 1.3배까지 추가로 허용한다. 일반 정비사업 역시 기존 법정상한까지 추가 허용에서 법정상한의 1.1배까지 추가할 수 있도록 한다.
용적률 완화에 따라 의무적으로 공급하는 임대주택은 현재 용적률의 50% 수준인데 오는 9월부터 서울시에서 차등적으로 완화할 계획이다. 임대주택 인수가격도 현행 대비 1.4배 상향한다. 유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한, 공원녹지 확보기준을 완화한다.
재건축‧재개발사업을 촉진하기 위해 전용 85㎡ 이하 주택 공급의무를 폐지한다. 현행 재개발은 80% 이상, 과밀억제권역 내 재건축은 60% 이상 전용 85㎡ 이하 주택을 의무적으로 공급해야 했다.
주상복합으로 재건축할 경우 아파트와 업무‧문화시설 등 다양한 시설이 함께 지어질 수 있도록 건축물 용도제한을 폐지한다. 재건축부담금 제도도 폐지한다. 주택시장 안정을 위한 도입 취지와 다르게 주민 부담, 주택공급 위축 등 부작용을 고려해서다.
1기 신도시 등 노후계획도시 정비사업도 본격화한다. 올해 11월 2만6000가구 이상의 1기 신도시 정비 선도지구를 선정한다. 내년부터 선정하는 물량 역시 정비계획을 신속하게 수립할 예정이다. 이를 위해 재건축‧재개발 촉진 특례법 등은 1기 신도시 정비에도 적용할 방침이다.
국토부 기본방침과 1기 신도시별 지자체 기본계획을 이달 공개할 예정이다. 올해 안에 총 12조원 규모 미래도시펀드 구조설계를 완료하고, 내년부터 펀드조성을 위한 투자설명회를 추진한다.
올해 선정되는 선도지구는 내년 특별정비구역 지정, 2026년 사업시행인가 등을 거쳐 2027년 첫 착공을 목표로 사업을 진행한다. 내년 이후에 선정되는 물량도 선정 즉시 특별정비구역으로 지정하는 등 매년 순차적으로 일정물량을 지속적으로 정비할 계획이다.
올해 하반기 안에 부산, 인천, 대전, 수원, 용인, 안산 등 6개 지자체가 관내 노후계획도시에 대한 기본계획 수립에 착수할 전망이다. 이를 위해 지난 6월 국토부와 지자체 간 협의체를 구성했다. 기본계획 수립 컨설팅, 계획 간 정합성 확보 등 체계적으로 지원할 방침이다.
현재 1기 신도시 5곳에 운영 중인 미래도시지원센터도 지자체가 기본계획 수립을 추진하는 전국 노후계획도시로 확대 개소할 예정이다.