꼬마빌딩 투자 시 개인 vs 법인, 내야 될 세금이 다른가요?

2023-08-10


최근 1인 법인, 가족 법인 등 법인을 설립해 법인 명의로 투자하는 것에 대한 관심이 증가하고 있다. 왜 개인 명의로 투자하지 않고 법인으로 투자하는 것일까? 법인으로 투자하면 개인이 투자한 경우와 어떤 차이가 있는지 차이점을 알아보도록 하자.


1. 취득 시


개인은 꼬마빌딩을 취득할 때 4.6% 취득세율이 적용되지만, 법인의 경우에는 설립된 지 5년 이내라면 과밀억제권역(서울, 인천 일부, 경기 13개 시)에서 꼬마빌딩을 취득할 때 9.4%로 취득세율이 중과된다.

참고로 과밀억제권역 내에서 법인 명의로 꼬마빌딩을 취득할 예정이라면 설립되고 5년이 지난 법인 명의로 취득해야 4.6% 취득세율을 적용받을 수 있다.

2. 보유 시

(1) 임대소득
1) 개인의 경우 부동산임대소득이 발생하는 경우 다음 해 5월에 종합소득세(6.6%~49.5%) 신고·납부 의무가 있으며 임대수익이 5억 원 이상이면 성실신고 의무자에 해당한다. 참고로 성실신고 확인 대상 사업자는 다음 해 6월 30일까지 종합소득세를 신고·납부하여야 하며 성실신고 확인서를 미제출할 경우 가산세(수입금액의 0.02% 또는 소득세 산출세액의 5% 중 큰 금액)가 발생한다.

2) 법인의 경우 부동산임대소득에 대하여 다음 해 3월에 법인세(9.9%~26.4%) 신고·납부 의무가 있다. 다만, 부동산임대업을 주된 사업(매출액 중 이자·배당·부동산임대소득이 50% 이상인 경우)으로 하고 지배주주 등이 보유한 주식이 50%를 초과하여 보유하며 상시근로자 수가 5인 미만인 경우(예를 들어 가족법인) 성실신고 확인서를 제출해야 하며 미제출 시에는 가산세(수입금액의 0.02% 또는 법인세 산출세액의 5% 중 큰 금액)가 발생하므로 주의해야 한다.

(2) 필요경비 인정
임대사업을 하다 보면 대출이자, 재산세, 세무 기장료, 법무사 비용 등이 사업과 관련한 비용으로 인정된다. 그뿐만 아니라 법인으로 투자 시 개인과는 다르게 대표자 급여 등을 추가로 비용 처리할 수 있으므로 법인세 절감이 가능하다.

(3) 이월결손금
임대수익에 비하여 비용 지출이 더 많을 경우 (-) 된 금액을 이월결손금이라고 한다. 개인의 경우 부동산임대소득(주택 제외)에서 발생한 이월결손금은 다른 소득과 통산되지 않고 부동산임대소득에서만 15년까지 통산되지만, 법인의 경우 소득 종류와 무관하게 15년 이내(각 사업연도 소득의 80% 한도)까지 통산될 수 있다.
 

3. 처분 시

개인이 주택 외 부동산을 1년 미만 보유 후 양도 시에는 차익의 55%, 1년 이상 2년 미만 보유 후 양도 시에는 차익의 44%, 2년 이상 보유 후 양도 시 차익의 6.6%~49.5% 양도소득세율이 적용된다. 하지만 법인의 경우 차익에 따라 법인세율(9.9%~26.4%)로 과세하기 때문에 보유기간이 세율에 영향을 미치지 않는다.

이처럼 법인으로 투자할 경우와 개인으로 투자하는 경우 단계별 세금 이슈가 다르게 발생할 수 있고 건강보험료 등의 세금 외의 이슈가 발생할 수 있으므로 투자 전에 세무 전문가와 실익을 확인해 보고 투자하길 바란다. 


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