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상가임대차법상 상가건물의 범위

2024-12-12

상가건물임대차보호법(상가임대차법)은 상가건물의 임대차에 적용된다. 상가임대차법은 상인의 안정적인 영업활동을 보장하는 것을 목적으로 하는 법이므로 적용 범위를 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물의 임대차에 국한하고 있다.

상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물을 말한다(상가임대차법 제2조 제1항, 제3조 제1항). 그러나 사업자등록의 대상이 될 수 있는 건물이라고 해서 모두 상가임대차법에서 말하는 상가건물에 해당하는 것은 아니고, 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 경우에 해당해야 한다.

예컨대 제조업을 영위하는 사업자는 최종 제품을 완성하는 장소인 공장 소재지를 사업장으로 하여 사업자등록을 할 수 있지만(부가가치세법 시행령 제8조 제1항), 별도의 영업사무실을 두고 있고 공장이나 창고에서는 단순히 상품을 보관, 제조, 가공하는 등의 사실행위만을 하는 경우에는 그 공장이나 창고는 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으므로 그 공장이나 창고에 관한 임대차에는 상가임대차법이 적용될 수 없다. 그러나 그곳에서 상품의 보관, 제조, 가공 등의 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용 대상인 상가건물에 해당한다.

이에 관하여 최근 대법원은 다음과 같이, 같은 건물 안에 용접회사의 공장과 영업용 사무실이 함께 운영됐다면 해당 건물은 상가임대차법의 적용 대상인 상가건물에 해당한다고 판결했다.

“이 사건 건물은 단순히 상품의 제조·가공 등의 사실행위만이 아니라 그와 더불어 영리활동이 함께 이루어지는 장소로서 상가건물에 해당한다”고 밝혔다. 이어 “임차인은 별도의 영업소를 두고 있지 않으며 건물에서 상품의 제조·가공과 함께 대금 수수 등 영리활동을 해왔으므로 제조업을 영위하는 상인인 임차인이 건물에서 하는 작업은 모두 일련의 영업활동에 해당해 건물 전체가 영업활동을 하는 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용하는 건물”이라고 설명했다.

아울러 “임차인과 같이 제조업을 하는 개인사업자가 운영하는 소규모 공장은 별도의 영업소를 두지 않고 그 공장에서 상품의 제조·가공과 영업활동이 함께 이루어지는 경우가 통상적이므로, 이 사건 계약 당시 임차인은 건물을 단순히 상품의 제조·가공 등 사실행위만을 위한 공장으로만 사용할 의사였다기보다는 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용할 의사였을 것으로 보인다”며 “건물을 각각 절반씩 소유한 임대인들 입장에서도 임차인이 제조업을 영위하기 위해 건물을 공장으로 사용하는 이상 영업용으로 사용될 수 있으리라는 점을 충분히 인식했을 것으로 보인다”고 판단했다.

한편 사업자등록의 대상이 되는 건물의 종류에는 제한이 없으므로 미등기·무허가 건물이라도 적용 대상이 될 수 있다. 상가임대차법의 적용 대상이 되는지 여부는 공부상의 표시가 아니라 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단해야 한다. 따라서 공부상으로는 공장이나 사무실, 업무시설이나 근린생활시설로 되어 있어도 상가임대차법의 적용 대상인 상가건물이 될 수 있다.

영업의 종류는 묻지 않으므로 단순히 상업에 종사하기 위한 건물에만 제한되지 않고 상업, 제조업, 서비스업 등 모든 영리활동을 위한 영업용 건물을 포함한다. 변호사, 세무사, 공인회계사 등 공공적 성격을 지니고 있더라도 그들이 제공하는 재화와 용역을 공급하는 영업활동을 하는 사업장으로서 사용하는 건물이라면 상가임대차법상의 상가건물에 해당한다. 병원, 의원 건물도 상가건물에 해당한다.

상가건물은 이와 같이 영업활동을 위한 사업장으로 사용하는 건물이어야 하므로 종중사무실, 동창회·향우회사무실, 교회, 사찰, 정당 사무실, 종교단체나 자선단체의 사무실, 동호인 활동을 위한 건물 등은 상가임대차법상 상가건물에 해당하지 않는다.


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