정부보다 빨리 알아채는 부동산 투자 타이밍



돈이 지나가는 곳을 알아야 부자가 될 수 있다


과거엔 물고기를 잡을 때 물고기의 이동 경로를 선장의 경험과 느낌, 즉 감에 의존하는 경우가 많았다.

그러나 이제는 기술의 발달로 바닷속에 있는 점액, 비늘 등 환경 DNA를 이용해 물고기가 종류에 따라 어디에 분포하는지 추적할 수 있게 되었다.

그런데 갑자기 왜 난데없이 물고기 이야기를 하느냐고?

부자가 되기 위해서는 기본적인 경제 흐름 정도는 미리 파악하고 있어야 하기 때문이다. 그래야 돈이 흐르는 길목을 유추하고 그곳에 그물을 칠 수 있다.

부자는 그물을 어디에 드리워야 고기가 잘 잡히는지 알고 있다.


위기를 기회로 바꾸면 나도 부자가 될 수 있다


출처 · IMF를 배경으로 한 영화 <국가부도의 날>


IMF 금융위기와 미국의 서브프라임 모기지로 시작된 2008년 금융위기까지, 두 번의 큰 위기가 있었다.

이 두 번의 위기는 우리에게 큰 교훈을 주었다.

위기를 제대로 파악하지 못하면 경제적 어려움을 겪게 되지만, 이를 역이용하면 큰 부를 쌓을 수 있다는 사실 말이다. 

지금도 위기 속에서 부자가 되기 위해 많은 사람들이 투자에 뛰어들고 있다. 평범한 당신이 부자가 될 수 있는 기회는 바로 지금이다.


쉿!
많이 알려지지 않았지만 정확한 ‘경제 지수’보는 방법


* 3가지 포인트

지금부터 부자들이 그물을 칠 때 꼭 참고하는 3가지 포인트를 소개한다.

1. 신용카드 소비 패턴
2. 부동산 미분양지수
3. 부동산 사이클


1. 경기 호황과 하락이 한눈에 보이는 신용카드 소비 패턴

카드회사의 조사 결과에 의하면, 가족을 부양하고 가장 많은 일을 하는 40대가 운동과 관련한 지출이 늘어나면 3개월 뒤에 경기가 좋아졌다.

이와 반대로 그들이 약국을 많이 방문하고, 건강 제품 지출이 늘면 3개월 뒤에 경기가 하락했다.

경기가 좋아질 때는 여유 시간을 가지고 평소 하지 않던 운동을 하는데, 여유가 없을 때는 약국에서 비타민을 사 먹는 것으로 만족하고, 경제적으로 힘들다보니 머리가 아파 약국에 자주 들른다는 것이다.

경기 불황 징후는 연령대별로 다르다. 

청소년은 보건소와 종교단체, 20대는 서적과 편의점, 제과점에서의 지출이 증가할 때 경기가 나빠졌다. 30대는 교통수단이 척도다. 40대는 약국과 건강 제품, 50대는 동네 작은 소매점과 소규모 식당, 60대는 병원 지출이 증가할 때 경기가 나빠지는 것으로 나타났다.


2. 부동산 흐름을 파악하는 미분양지수

부동산이 하락하는 여러 신호 중 가장 중요하게 체크해야할 것은 미분양지수다. 

건설사는 정부로부터 토지를 매입해 아파트를 건설한다. 분양이 끝나고 프리미엄이 붙기 시작하면 건설사들은 그동안 매입해두었던 토지에 아파트를 지어 분양하기 시작한다.

분양이 잘되고 프리미엄이 붙는다면 문제가 없지만, 어느 순간 미분양이 증가하기 시작하면 상황을 잘 살펴야 한다.

특히 입지가 좋은 곳임에도 미분양이 발생했을 때는 심각한 상황이다. 누가 보아도 A급 입지인데 청약 경쟁률이 저조하거나 미분양이 발생했다면 한동안 부동산은 암흑기를 맞게 될 가능성이 크다.


3. 부동산 사이클을 파악하고 투자 타이밍을 잡는 방법

부동산이 저점을 찍고 상승하기 전에는 일단 미분양이 감소하기 시작한다. 거래가 조금씩 이루어지지만 아직 수요가 부족하기 때문에 가격에 탄력이 붙지 못한다.

2013~2014년 수도권 시장이 그랬다. 거래는 조금씩 있었지만 가격 상승은 없었다. 하지만 고수들은 이 시기를 놓치지 않는다. 이 시기에 부동산을 매입한 사람들은 대부분의 수도권 지역에서 상승을 경험했다.

첫 번째 상승장의 트리거는 분양권이다.
A급 입지는 물론이고 B급 입지에도 프리미엄이 붙기 시작한다. 분양권 시장이 과열되면 구축 아파트의 상승으로 이어진다.

다음은 재건축, 재개발 지분이 상승하기 시작한다.
분양받기 어려운 투자자나 내 집 마련 수요들이 조합원이 가지고 있는 입주권을 매수하는 것이다. 재개발보다는 재건축 선호도가 높다는 점을 알아두자.

조합원 입주권 가격이 오르면
다음에는 선호도가 가장 떨어지는 대형 평형 아파트, 교통이 불편한 소규모 단지 아파트들도 오르기 시작한다. 여기까지 왔다면 부동산 시장이 고점을 찍었을 확률이 높으니 이때는 주의가 필요하다.

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