9년만에 최대 규모의 토지보상금 22조원은 어디로 갈까?

영율

9년만에 최대 규모의 토지보상금 22조원은 어디로 갈까?


올해 전국에서 22조원에 달하는 토지보상이 풀릴 전망입니다. 지난 2010년 25조원의 토지보상금이 풀린 이후 9년 만에 최대 규모입니다.


수도권에 71.3% 집중... 14조 5775억 원 풀려


토지보상이 예정된 사업지구 면적은 56.4㎢로 여의도 면적(2.9㎢)의 19배가 넘습니다. 지역별로는 수도권에서 전체 보상금(SOC 제외)의 71.3%에 달하는 14조5775억원이 풀려 가장 많습니다.


지난해 12월부터 고양장항 공공주택지구(156만 2156㎡)에서 1조원이 넘는 토지보상을 시작하였고 올해 6월과 12월에는 경기도시공사가 시행하는 방송영상문화 콘텐츠밸리(70만 2030㎡)와 일산테크노밸리(79만 5706㎡)가 각각 5000억원 규모로 추산되는 토지보상이 시작됩니다.


한강 건너 김포에서는 한강시네폴리스 일반산업단지(112만 1000㎡)가 연초에 민간사업자 재 공모를 거쳐 내년 중에 6천400억원 이상의 토지보상을 시작할 예정이고, 김포도시공사와 한국산업은행 컨소시엄이 시행하는 풍무 역세권 도시개발사업(87만 5817㎡)이 구역지정 및 개발 계획 승인을 거쳐 내년 하반기부터 협의 보상이 시작됩니다.


한강을 끼고 고양에서 2조원, 김포에서 1조3000억원 등 모두 3조3000억원 규모의 토지보상금이 풀리는 만큼 계획대로 사업이 추진될 경우 인접지역 부동산 시장에 상당한 영향이 미칠 것으로 보입니다.


과천에서도 지난 정부가 추진하던 과천주암 뉴스테이(92만 9080㎡)가 지구지정 3년만에 지구계획을 변경하고 오는 5월 보상계획 공고를 거쳐 10월경부터 협의 보상을 시작합니다.


공공주택지구 중 서울 강남과의 접근성이 뛰어난 관계로 시장의 관심이 큰 성남 복정1,2지구(64만 5812㎡)와 판교신도시에 인접한 성남 금토지구(58만 3581㎡)도 9월과 12월부터 각각 협의 보상을 시작한다는 계획입니다.


광명에서도 1조 원대 토지보상금이 풀립니다. 광명•시흥테크노밸리로 추진되고 있는 4개 사업지구 중 3개 사업지구가 내년에 토지보상을 시작하기 때문입니다.


경기도시공사가 시행하는 광명 시흥 첨단R&D단지(49만 3745㎡)가 6월경부터 가장 먼저 토지보상을 시작하며 LH가 시행하는 광명시흥 일반산업단지(97만 4792㎡)와 광명 유통 단지(29만 9064㎡)가 12월경부터 각각 토지보상을 시작한다는 계획입니다.


정부의 주거복지로드맵에 따라 이미 지구 지정이 완료된 남양주 진접2지구(129만 2388㎡)와 구리갈매 역세권지구(79만 9219㎡)가 12월경부터 각각 토지보상을 시작한다는 방침입니다.


아울러 신혼희망타운 및 청년주택 등으로 조성될 예정인 군포 대야미지구(62만 1834㎡)와 시흥 거모지구(152만 2150㎡) 등이 각각 8월경부터 협의 보상을 시작하는 등 현 정부의 주거복지로드맵이 본격화 됩니다.




2021년까지 역대급 토지보상금 잔치


올해 이후 풀리는 대규모 토지보상금은 대토 수요를 비롯해 개발에 따라 지가 상승을 기대하는 투자 수요까지 가세할 경것이 분명하므로 앞으로 수도권을 중심으로 토지 시장은 크게 요동칠 것이며 대규모 보상금 잔치가 내년에 그치지 않고 3기 신도시 토지보상이 이루어지는 오는 2021년까지 이어질 것으로 전망되고 있어 역대급 토지보상금이 불러올 부동산 투기 수요와 투자 여력은 더욱 늘어날 것입니다.


현금대신 신도시 토지로 보상


정부는 3기 신도시뿐만 아니라 향후 주택공급 정책에 따른 대규모 택지조성 시 대토보상을 활성화해서 토지보상금이 한꺼번에 풀리면서 주변 부동산 시장을 자극할 우려를 해소하고 원주민의 재정착률을 높이고 현금 보상의 부작용을 막으면서 택지개발 이익도 원주민들과 공유할 계획이다.


◇‘미래가치 고려’ 대토보상 증가 추세


공공택지 조성을 위한 토지를 수용할 때는 현금보상이 원칙이지만, 토지 소유자가 원할 경우, 사업지에 조성된 땅으로 대토보상을 선택할 수 있다.


현재까지 대토보상은 한국토지주택공사(LH) 등이 부지 조성 절차를 진행하면서 공급 계약을 체결하고 있기 때문에 원주민으로선 부지 조성 공사 전 대토 면적을 알지도 못한 채 대토보상을 선택할지를 결정해야하기 때문에 대토보상보다 현금보상이 많았던 것이 사실이다.


하지만 갈수록 부동산의 미래 가치에 대한 기대감이 높아지면서 미래 가치가 뛰어난 수도권 인근 지구를 중심으로 신규 택지 토지 수용 때 현금 대신 땅으로 보상받으려는 사례가 늘고 있다. LH에 따르면 2008~2014년 전체 공공택지 조성 사업지구의 대토보상 비율은 1~3%를 넘지 못했지만 2015년엔 15%, 2016년 6%, 2017년 17%, 지난해 29%까지 대토방식 보상이 늘고 있다.


토지 소유주 입장에서는 현재 감정가 수준의 보상금으로 땅을 넘기기보다 미래 가치를 고려해 용지를 받는 게 합리적이라는 판단 때문이다. 실제 지난해 수도권 일부 사업지구의 경우에는 주민들 간에 대토보상 계약을 하기 위해 경쟁이 발생하기도 했다. 경기 고양시 장항지구의 경우 총 토지보상액의 약 35%를 대토보상 했다.

대토보상 불확실성 제거와 개발 이익 공유


지금까지 대토 공급계약 전까지 보상 면적을 알 수 없는 것이 여전히 대토보상 활성화의 걸림돌이다. 이 때문에 정부는 3기 신도시의 경우 주민이 대토보상 계약을 체결하는 시점에 보상 면적을 확정해 불확실성 제거해 주기로 했다. 또한 해당 신도시에 인접한 토지개발 지구에서도 대토보상을 받을 수 있도록 대상지역도 확대할 예정이다.


3기 신도시에는 공공택지 조성 개발 이익을 원주민과 공유하기 위해 대토보상리츠도 도입된다. 대토보상리츠는 대토보상 방식을 선택한 토지 소유주들이 보상받은 땅을 부동산투자회사(리츠)에 현물 출자해 리츠가 개발한 뒤 분양 시 소유주들에게 개발이익을 나눠주는 제도다. 일반적인 리츠처럼 운영 수익을 소유주에게 배당하는 방식이다. 원주민 1인당 받을 수 있는 대토 면적이 넓지 않은 점을 감안해 대토 부지를 모아 개발사업을 한다. 때문에 대토 보상과 이후 개발에 대한 자문 역할을 할 수 있는 민간 컨설팅 업체들도 속속 등장하고 있다.



깃발로 알 수 있는 사업 진행 속도



택지지구나 도로 등을 개발하려면 수용 혹은 환지 등의 보상 절차에 따라 토지를 매입해야 합니다. 그 진행 단계 표시의 일환으로 삼각형 깃발의 색을 통해 사업 진행 상황을 확인할 수 있습니다.


흰색은 강제 수용된 토지를 의미하고, 노란색은 보상 협의 중인 토지를, 파란색은 보상이 원활하게 진행 중으로 6개월 내 완료 예정임을, 빨간색은 보상이 완료됐다는 것을 의미합니다. 그리고 깃발이 사라지고 말뚝이 꽂혀 있다면 토목공사가 진행 중임을 말합니다.


땅 위 사각 깃발, 기반시설 표시

개발을 위한 토지 수용이 완료되면 본격적으로 구획 정리가 이루어지는데 이 때 개발 예정지에 들어설 기반시설을 표시하기 위한 사각형의 깃발 중 붉은색은 도로, 파란색은 상수도와 도시가스, 노란색은 통신시설을 표시합니다. 흰색은 정리된 구획의 범위를 나타냅니다.


이 외에 재개발 구역의 붉은 깃발은 개발을 원치 않는 주민들의 의사 표시입니다. 재개발 구역 내 붉은 깃발이 많다면 사업 진행이 지연될 가능성이 높습니다.



서울시의 토지 이용 규제 완화



서울시는 서울시의 토지이용규제인 ‘용도지구’가 56년 만에 전면 재정비된다고 밝혔습니다. 용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군 관리계획으로 결정하는 지역을 말하는데요. 서울시는 이번 재정비로 지역에 따라 이용 규제를 완화하고 토지 활용 폭을 넓힌다는 계획이죠.


폐지되는 용도지구는?


그렇다면 어떤 용도지구가 폐지되는 것일까요? 서울시는 우선적으로, 그 동안 중복규제를 받아온 김포공항주변 고도지구를 비롯해 '시계경관지구', '특정용도제한지구', '방재지구' 등의 용도지구를 폐지한다고 밝혔습니다. 4개 용도지구 면적은 86.8㎢로 전체 서울시 용도지구 면적 198.3㎢의 약 43%에 해당하는데요. 서울시는 이번 4개의 용도지구 폐지에 이어 2019년도에 미관지구를 폐지하고 경관지구로 통합하는 방안도 추진하고 있습니다.


김포공항주변 고도지구는 공항시설 보호와 비행기 이착륙 시 안전을 위해 지난 1977년 4월 당시 서울지방항공청의 요청으로 최초 지정됐습니다. 면적은 80.2㎢이고 서울시 고도지구 전체 면적의 89.47%죠. 현재 공항시설법이 규제한 높이를 준용해 운영되고 있어 중복규제로 용도지구 폐지를 추진한 것입니다.


시계경관지구는 도시의 무질서한 확산을 막고 시 외곽지역의 양호한 주거환경 보호를 위해 지난 1977년 서울·경기 접경지역 3개 지구(양천구 신월동 일대, 금천구 시흥동 일대, 송파구 장지동 일대) 총 0.7㎢가 지정됐습니다. 최근 서울·경기 인접 도시 간 연계 필요성이 커지면서 당초 시계경관지구 지정 취지가 약해졌으며 건축행위 제한의 경우 별도의 도시관리계획(자연녹지지역 등)으로도 가능한 만큼 폐지를 추진하고 있습니다.


방재지구

방재지구는 풍수해 등 재해예방에 방해가 되는 건축물을 제한하기 위한 취지로 상습침수구역 5개소(노원구 월계동, 성동구 용답동, 구로구 개봉본동), 0.2㎢가 지정됐습니다. 방재지구로 지정해 상습침수구역을 재건축·재개발 구역으로 지정, 정비사업을 통해 침수방지대책을 함께 추진하려는 취지였죠. 다만 일부 지역은 정비사업을 통해 당초 지정 목적인 침수방지를 달성했지만 2개소는 정비사업 구역을 해제해 방재지구 지정의 실효성이 사라진 상태입니다.


특정용도제한지구

특정용도제한지구는 학교의 교육환경 보호 유지를 위해 환경저해시설이나 기피시설 같은 특정시설의 입지를 제한하기 위해 육사 주변(1972년 8월)과 서울대 주변(1970년 3월) 2개 지구(5.7㎢)에 지정됐습니다. 50여 년이라는 시간이 지나면서 개발 등 도시 여건이 변화했지만 서울시내 56개 대학 중 두 곳에만 특정용도제한지구가 지정돼 타 대학교 주변지역과의 형평성 문제가 대두돼왔죠.


용도지구 폐지되면 뭐가 달라질까?


용도지구를 폐지하면 토지 활용의 폭이 넓어집니다. 건폐율, 용적률 등이 높아지기 때문이죠. 이렇게 된다면 서울시 내 다양하게 활용할 수 있는 토지가 늘어나 개발이 이루어질 수 있는데 이번 조치로 재개발·재건축을 막고 있는 상황에서 주택공급 확대를 위한 초석으로 토지 이용 규제를 완화해 주택난을 해결하려는 의도가 엿보여 비록 이번 용도지구 재정비가 4개 지구에 그치고 완화의 폭과 내용이 크지 않으나 용도지구에 대한 추가 방안이 더 나올 것으로 예상돼 서울시 개발에 대한 기대감은 커지고 있습니다.



외국인들의 토지 투자



외국인 소유의 국내 부동산 면적이 늘고 있습니다. ‘17년말 외국인이 소유한 국내 토지면적은 전년 대비 2.3% 증가한 2억3890만㎡, 전 국토의 0.2%에 달합니다.


‘17년 말 외국인 소유 토지면적은 증가한 반면 외국인 소유 토지의 공시지가는 30조1183억원로, ‘16년말 32조2608억원 대비 6.8% 감소한 것은 외국인들이 땅값이 싼 임야 농지 위주의 투자가 많았기 때문입니다.


외국인들이 좋아하는 최고 인기 지역은 경기도

‘16년 대비 ‘17년 경기도 내 외국인 소유 토지는 459만㎡, 12% 증가했는데요(3813만㎡→4271만㎡). 외국인들이 증여, 상속의 목적으로 경기도 내 임야 등을 취득한 탓으로 분석됩니다.

반면 강원, 전남, 대구, 부산 등 외국인 보유 토지 면적이 줄어든 지역들도 있습니다.


제주도에 집중 투자하는 중국인들, 전체적으로 미국인 보유면적이 가장 커


제주도에선 외국인들의 토지 매입이 이어졌습니다. 지난해 말 기준 제주도 외국인 소유 토지면적은 2165만㎡로, ‘16년 대비 165만㎡ 증가했습니다. 이는 중국인들이 여전히 제주도 땅에 높은 관심을 가지고 있어서인데요. 제주도 내 외국인 소유 토지 중 중국인이 사들인 면적은 945만㎡, 43.6%에 육박합니다.


하지만 국내 토지 전체로 보면, 미국인이 보유한 면적이 가장 많습니다. 미국인이 소유한 국내 토지는 1억2481만㎡인데요. 이는 ‘16년 1억1963만㎡ 대비 518만㎡(4.3%) 늘어난 수치이며, 전체 외국인 보유면적의 52.2%입니다.


한편 국내 토지를 보유한 외국인은 대부분 개인으로 나타났습니다. 교포 및 순수외국인이 62.1%이며, 이중 외국국적 교포가 55.6%로 주를 이룹니다. 한 부동산전문가는 “교포들은 노후대비 및 재산증식의 목적으로 국내 부동산을 매입한다”며, “인터넷의 발달로 국내 부동산시장의 실정 파악이 쉬운 점도 교포들의 투자를 부추긴 요인”이라고 덧붙였습니다.


외국인 토지 투자, 언제까지 이어질까? 


외국인들이 국내 부동산투자에 본격적으로 관심을 둔 시기는 2010년 부동산 투자이민제 도입 이후부터입니다. 외국인 부동산 투자이민제란 지정된 지역의 5억원 이상 부동산을 매입할 경우 장기체류비자를 발급해주고 5년간 투자 유지 시 영주권을 부여하는 제도인데요. 영주권 취득 이외에도 의료보험, 취업자격 등 다양한 인센티브가 제공돼, 우리 땅에 외국인 자본이 유입되기 시작한 것입니다.


부동산 고수의 9가지 습관


부동산 소식에 귀를 연다



부동산 투자에 성공한 사람들은 새로운 부동산 소식에 귀를 기울입니다. 이들은 가장 흔하게 뉴스나 신문을 활용하는데요. 잘못된 정보가 있을 수 있으나 부동산 시장의 변화를 가장 빠르게 보여주기 때문에 뉴스와 신문을 통해 부동산 시장의 동향을 파악합니다. 추가로 이들은 부동산 서적, 단행본, 전문가들의 칼럼 등도 읽으며, 지식을 얻고 자신들에게 필요한 정보들을 습득하죠.


머릿속에 지도를 그릴 수 있다


부동산 투자에 성공한 사람들에게 어느 지역의 부동산이 어떨 거 같냐는 질문을 던졌을 때, 아예 모른다고 답하는 사람은 없을 것입니다. 이 사람들은 여행을 가거나 새로운 지역을 방문할 때 도로, 주택의 형태 등의 주변의 부동산들을 살펴봅니다. 그렇기 때문에 어떤 지역을 떠올리면 머릿속의 그 지역의 부동산이 그려지게 되고, 지역 부동산의 동향을 보다 쉽게 알 수 있죠.


부동산의 흐름을 읽는다


위의 그림과 같이 부동산 경기에도 흐름이 있는데요. 대다수의 부동산 투자에 성공한 사람들은 이 흐름을 파악하고 있거나, 파악하려 노력합니다. 시세의 흐름, 정부의 정책 등을 통하여 예측하죠. 이들은 흐름을 파악한 후, 회복기에서 부동산을 매입하여 성수기 때 매도하는 모습을 많이 보입니다.


투자를 원하는 지역의 공인중개사와 친분을 쌓는다


이들은 투자를 원하는 지역의 부동산 전문가들과 친분을 형성합니다. 대표적으로 해당 지역의 공인중개사가 있죠. 공인중개사들만큼 자신들의 지역을 잘 알고 있는 사람은 드뭅니다. 한 예로 부동산 투자로 큰 수익을 낸 YG 엔터테인먼트 대표 양현석 씨는 수년간 하루도 안 빠지고 공인 중개사 사무소를 찾아가 정보를 얻었습니다.


우물쭈물하지 않는다


부동산 가격은 정책 또는 경제의 영향을 받으며, 수시로 급변합니다. 그렇기에 매도, 매수 타이밍을 제대로 잡기는 쉽지 않죠. 많은 사람들이 부동산 투자를 할 때 손해 보는 이유이기도 합니다. 조금 더 오를 거 같아서 잡고 있다가, 가격이 하락하는 경우도 있죠. 그러나 부동산 투자 고수들은 신속하게 시장 상황을 파악하여 행동에 옮깁니다.


과거에 집착하지 않는다


부동산 부자들은 과거의 시세에 큰 관심을 두지 않습니다. 과거의 비쌌던 부동산이든, 가격이 저렴했던 부동산이든 지금 현재와 미래의 가치가 그들에게 더 중요하기 때문입니다. 이와 같은 생각은 미래를 염두에 두고 신속하고 빠른 투자 결정을 내리게 도와줍니다.


한방을 노리지 않는다


계란을 한 바구니에 담는 것은 위험합니다. 부동산 투자도 그런데요. 부동산 투자에 능숙한 사람들은 모든 자금을 투자하여 한방에 큰 수익을 얻는 투자를 선호하지 않습니다. 자신이 원하는 수익률을 낼 수 있는 부동산에 투자하기 위해 많은 조사를 하고, 계획을 세워 투자합니다.


대출을 과하게 받지 않는다


부동산 투자 고수들도 대출을 이용하지만, 투자 부동산 가격의 50-60%를 초과하는 과도한 대출은 받지 않습니다. 금리가 인상되거나, 부동산의 가격이 하락했을 시, 대출의 이자비용을 감당하기도 어려운 상황이 있기 때문인데요. 그래서 그들은 안전하고 적절한 현금흐름을 만들기 위해 여러 변수를 분석하죠.


절세를 하는 방법을 알아본다


부동산을 사고팔 때 다양한 세금이 있는데요. 세금의 액수를 고려하지 않으면, 오히려 투자한 금액보다 적은 금액을 가져올 수 있습니다. 부동산 투자 고수들은 세금을 안내는 것이 아니라, 합법적인 방법으로 절세하는 방법을 공부하여, 부동산 매도나 매입 또는 보유 시 들어가는 금액을 최소화하려고 노력합니다.


나만의 좋은 습관으로 새 신화를 써보자~


다양한 부동산을 갖고 있다고 해서 이들을 투기꾼으로 보는 편협한 시각은 접어야 합니다. 내 집 마련부터 노후를 위한 수단으로서 부동산은 필요하죠. 좋은 습관을 갖는다면 적어도 부동산 투자로 손해 보는 일은 없을 것입니다. 부러워한다고 내 집이 덜컥 생기지 않습니다. 부동산 고수, 어렵지 않습니다.

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