2018년 이후 부동산 가격 상승은 정부 정책에 대한 오판 때문이다.

관리자

‘황금 열쇠’는 ‘영율’의 컨설턴트들이 전하는 고수들의 투자 비법입니다.

 

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  • 2018년이후 부동산 가격 상승은 정부 정책에 대한 오판 때문이다.


최근에는 부동산 투자를 위한 특정 지역 분석이나 상품에

대한 투자 판단보다는 향후 부동산 시장에 대한 전반적인

전망과 투자 방향에 대한 컨설팅 요청이 부쩍 늘어나고

있다.


9ㆍ13 부동산 대책 발표가 큰 의미를 갖는 것은 이제 어떤

정부가 들어오더라도 부동산 정책의 방향성은 크게 바뀔 수

없도록 만든 것이고, 올바른 부동산 투자 방법은 물론 투자

처 및 투자 타이밍을 판단을 선명하게 한 것이라고 평가하고

싶다. 필자는 개인적으로 투자가 더 쉬워졌다고 생각한다.


이제는 언론의 이슈를 따라다니며 객관적인 근거가 결여된

개인의 주관적인 판단으로 투자를 결정하는 시대는 갔다.

어느덧 빅데이터 활용과 부동산 컨설턴트의 역할이 중요한

시대가 온 것이다.


그리고 이제부터 성공적인 부동산 재테크를 하려면 정부

정책의 방향성, 투자 수요의 변화, 매도시 세후 수익률에

대한 정확한 분석과 판단이 반드시 필요하다.

가장 좋은 학습 자료는 2013년부터 2018년까지의 부동산

시장의 변화와 투자 수요들의 움직임을 돌아보는 것이다.

모든 시장에서 가격 변동의 첫 번째 근거는 누가 뭐래도

수요와 공급의 불균형 요인이 발생할 때라는 것은 불변의

진리다.


지역의 개발호재, 사업지연, 입지나 주변 환경 개선 등으로

부동산 단기적으로 일회성의 가격 변동이 있을 수는 있지만,

대세 상승기나 하락기의 큰 흐름을 만들 수는 없다.

하지만 수요와 공급은 시장의 흐름을 분명하게 좌우 한다.


2013년 4월 1일 박근혜 정부가 발표한 부동산 종합 대책의

주요 내용을 꼽자면 ① 택지개발촉진법 폐지 ② 보금자리주

택 정책 폐지 ③ 양도소득세 면제로 정리 할 수 있다.


공급적인 측면에서 박근혜 정부가 2기 신도시 이후에는 신규

신도시 공급을 하지 않겠다는 의미로 택지개발촉진법을 폐지

하고, 보금자리 주택(그린벨트를 해제하여 민간 아파트 대비

약 30% 저렴한 소위 로또 아파트) 공급을 7만호에서 2만호

로 축소한 것을 한마디로 요약하자면 공급 물량을 대폭 줄이

겠다는 것이다.

 

그리고 수요적인 측면에서 9억원 이하의 신규 및 미분양

주택을 매입할 경우 5년간 양도소득세를 면제해 주는 정책은

수요를 충분히 자극할 수 있는 정책이다.


결론적으로 2013년 4월 1일 박근혜 정부는 부동산 투자 수

요는 확대하고 공급 물량은 축소할 것이므로 향후 수요 공급

의 불균형 요인으로 부동산 가격은 무조건 오를 수 밖에

없다는 친절한 발표를 한 것이었다.


거기에 2014년 9월에는 재건축 아파트의 추진 연한을 단축

(40년 => 30년)하는 추가 부동산 부양책을 발표하여 재건축

시장의 투자 열기도 부활시켰고,

2015년에는 고수익을 기대할 수 있는 분양가상한제마저 자율

화시켜 투자 수요를 더욱 자극 시켰다.

 

당시 부동산 가격은 오르는 일만 남았던 것이었다.


결국 2013년 4월 1일 종합부동산대책 발표 이후 2016년에는 2기 신도시 택지 물량이 소진되고 신도시로 공급되던 주택 수가 감소해 도시 재정비 사업을 통해서만 주택 공급을 할 수 밖에 없는 상황이라 2016년부터 재건축과 재개발 지역의 부동산 가격 상승세는 시작될 수 밖에 없었다.


2017년 8월 2일 부동산 대책이 발표되었을 때 대부분의

전문가들과 투자자들은 시장을 이기는 정부는 없다는 판단

으로 투자 수요가 더욱 자극을 받아 다주택자가 더 늘어날

것이라며 정부의 부동산 정책을 비웃었지만,


2018년 9월 13일 정부의 부동산 정책은 지난 6년간

의 상승세를 충분히 냉각기로 접어 들게 만들면서 이후에

공시가격 조정 등 정부는 추가 규제를 계속 이어가고 있다.


또한 현 정부는 3기 신도시 및 도시 재생사업 등으로 안정적

인 공급 확대 정책을 추진하면서도 세금 확대와 대출 규제

정책을 계속 이어가겠다는 의지를 보이고 있어 적극적인

투자 수요는 축소될 수 밖에 없는데 이것은 과거 정부의

공급 축소ㆍ수요 확대 정책을 현 정부가 공급 확대ㆍ수요

축소 정책으로 부동산 투자 수요라는 대전제를 완전히 바뀌

는 것이다.



  • 새로운 부동산 시장이 열렸다.


8ㆍ2 부동산 대책과 9ㆍ13 부동산 대책 발표 이후 투자자들이 이제 가장 많이 고민하는 것은 매각시 세후 손익이라는 것을 반드시 인식하고 시장 전망을 위한 투자 수요에 대한 분석이 매우 중요하다.


8ㆍ2 부동산 대책의 주요 내용은 최대 양도소득세율이(지방소득세 포함) 종전 44%에서 68.2%(주택임대사업자로 등록하지 않은 3주택자 기준)로 상향했는데, 실제 세금규모는 종전 대비 두 배 이상의 차이가 난다.(주택임대사업자로 등록하지 않아 장기보유특별공제를 받지 못할 경우)


그리고 9ㆍ13 부동산 대책의 주요 내용은 대출 규제와 종합부동산세 강화로 투자의 레버리지를 약화 시키면서 부동산 보유에 대한 부담을 더욱 가중 시킨 것이다.


따라서 다주택자는 집을 팔지 않고 증여를 통해 가족에게 부를 이전시키는 작업을 활발히 할 것으로 보인다. 그 이유는 청약조정대상지역에서 주택을 매매할 때 엄청난 세금 부담을 가져야 하는데 과연 최대 세율을 부담하면서 집을 팔 이유가 있을까?


우선 투자자들의 현재 상황을 살펴보자.


우리나라 전체 일반가구 2,000만 가구 중 유주택 가구는

1,100만 가구다. 구체적인 소유 현황을 살펴보면 1주택자

800만 호, 2주택자 440만호, 3주택자 이상 600만호다.

즉 다주택자들이 1,040만 호에 이르는 엄청난 물량을 보유

하고 있는데, 2016년의 경우에는 전체 주택 매수의 85%

이상이 유주택 가구라는 것은 결국 실수요 보다는 가수요의

투자 수요가 압도적으로 더 많았다는 이야기이다.


이런 상황에서 언젠가는 투자 열기를 불러 일으킬 수 있는 투자 수요의 변화를 확인할 수 있는 가장 방법 중 하나는 자가점유율의 변화다.

※자가점유율이란 자기 소유의 주택에 자기가 사는 비율


2017년 말 기준 대한민국 전체 자가점유율은 57.7%, 서울은 42.9%로 세계 최저 수준이다. 이 말을 다시 말하면 투자 열기는 세계 최고라는 것이다.

.(LA 49.1%, 뉴욕 49.9%, 샌프란시스코 55.7%)


매년 11월 말에서 12월초에 통계청에서 자가점유율을 알려

주는 통계자료를 발표하였지만, 1년에 한 번 발표되는 주택

소유 통계 자료는 사후적으로 파악을 할 수 밖에 없어 투자

자료로 활용하는 것은 현실적인 한계가 있었다.


하지만 2017년 말부터 실수요와 가수요를 1년 단위의 사후적인 확인이 아니라 거의 실시간으로 파악할 수 있는 ‘주택 취득자금 조달 및 입주 계획서’ 작성 제도가 도입되었다.


‘주택 취득자금 조달 및 입주 계획서’라는 한 장의 서류로 투자자들의 자금 조달이 어떻게 이루어지고 누가 입주를 하는지를 알 수 있어 실수요와 가수요를 구체적으로 파악할 수 있다.

특히 보증금 등 승계 여부는 갭투자 수요의 상세 현황까지 파악할 수 있다.

‘주택 취득자금 조달 및 입주 계획서’는 인공지능과 빅데이터

시대에 부동산 시장 분석 전망을 하는데 있어 투자 수요를

가장 정확하고 가장 빠르게 확인할 수 있는 가장 확실한

자료가 된 것이다.


앞으로 투자 수요는 어떻게 움직일까?


2018년 11월, 정부는 3기 신도시 후보 지역을 발표하며 2020년 이후 대규모 주택 공급을 예고하였지만, 3기 신도시의 택지 개발부터 주택 공급까지는 시차가 있어 당장 공급이 이뤄질 수는 없다.

그러나 2020년을 전후로 다시 자연스럽게 분양 시장에 활기가 생길 것이므로 실제 개발 분양이 증가되면 재건축ㆍ재개발 투자 열풍은 식을 것이라는 것을 누구나 쉽게 예상 할 수 있다.


주택, 무엇을 언제 어떻게 투자해야 하나? 


정부의 부동산 정책들을 자세히 살펴보면 ‘면적’을 기준으로 규제와 혜택이 구분된다.

특히 ‘임대사업자’에게 파격적인 혜택을 주며 특정한 방향으로 투자 가이드 라인을 제시하고 있는 것을 알 수 있다.


첫째, 85<!--[if !msEquation]--> <!--[endif]--> 이하인 주택을 매입한 후 임대사업자로 등록하고 8년을 보유하고 주택을 매각하면 양도소득의 총 70%를 공제해준다.


둘째, 85<!--[if !msEquation]--> <!--[endif]--> 이하인 주택에서 벌어들이는 임대소득에 대해서도 10년간 임대하면 총 75% 세액을 감면해준다.


셋째, 85<!--[if !msEquation]--> <!--[endif]--> 이하이면서 공시가격 6억원 이하인 수도권 주택(지방은 3억원)을 등록하면, 종합부동산세도 제외해준다.


이 중에서 투자자들이 가장 큰 매력을 갖게 되는 것은

당연히 세후 수익률을 높일 수 있는 ‘장기보유특별공제

(양도소득세 70% 공제)’의 혜택이다.


그 동안의 부동산 투자에서 핵심이라고 했던 입지나 상품

가치보다는 이제 매각시 세후 수익률을 결정하는 세금 공제 혜택이 중요한 시대가 되었기 때문에 주택의 경우 광범위했던 투자 수요가 ‘85<!--[if !msEquation]--> <!--[endif]-->이하’의 면적이라는 기준과 범위에 따라 투자 패러다임이 변했다.


이제 우리는 ‘85<!--[if !msEquation]--> <!--[endif]-->이하’의 면적을 기준으로 2차적으로 직장과의 접근성 그리고 교육 환경 서비스의 접근성으로 대표되는 입지가치와 2008년 이후부터 중요하게 평가 받는 친환경 및 커뮤니티 시설 등으로 대표되는 상품가치를 동시에 갖고 있는 똘똘한 한 채를 찾아야 한다.


부동산 법인을 설립해서 향후 6~7년은 갭투자, 재개발, 재건축의 순서를 투자 기준으로 잡고 현 정부 임기 중에는 재개발은 서울보다는 서울과 접한 수도권 지역에 실투자금 최대 1,5억~ 3억 이하의 물건에 관심을 가져야 하고, 재건축은 실투자금 5억이하의 한강변 소규모 틈새 투자 물건에 집중해야

한다.


계속해서 달라진 부동산 시장과 투자 수요에 대한 흐름을 짚어 드리겠습니다.


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