경의중앙선, 지하철 3호선, GTX-A, 김포도시철도를 잇는 황금라인

관리자

경의중앙선, 지하철 3호선, GTX-A, 김포도시철도를 잇는 황금라인


경의중앙선은 기존의 중앙선(경원선/중앙선)과 경의선(경의선/용산선)을 통폐합한 노선으로 서울을 중심으로 나뉘어 있는 경기 서부권과 동부권을 이어주는 문산역~용문역 구간의 철도 노선입니다.


경의중앙선이 최근 특급 호재로 재조명되고 있습니다. 지난 1월 국토교통위원회에서 김포도시철도(걸포북변역), GTX-A(킨텍스역), 지하철3호선(주엽역), 경의중앙선(일산역)간 노선의 연결 계획인 인천2호선(수도권 순환선) 연장사업을 국토교통부에 공식 요청되어 향후 2021년 시행될 ‘제4차 광역교통시행계획’ 안에 포함될 수 있을 것으로 전망되고 있기 때문입니다.


경의중앙선 라인 일산지역 땅값 ‘들썩’


경의중앙선의 가치가 재조명되면서 주변 땅값도 들썩이고 있습니다. 대표적으로 일산지역이 최대 수혜지로 꼽히고 있는데요. 일산을 지나는 경의중앙선은 대곡역에서 GTX-A노선을 환승할 수 있고, 향후 인천 2호선(수도권 순환선) 일산역 연장사업이 진행될 경우 GTX-A노선(킨텍스역)까지도 쉽게 접근할 수 있어 특히 일산지역 경의중앙선 라인의 투자가치가 상승하고 있습니다.

실제 대곡역과 가까운 덕양구 내곡동, 대장동, 화정동의 경우 지난해 1년동안 지가변동률이 12.4%(내곡동)에서 14.8%(대장동, 화정동)까지 오르는 등 높은 상승률을 보였습니다.


경의중앙선 일산라인 신규 아파트 프리미엄 약 3억 수준


국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 살펴본 결과, 2018년 12월 4억2000만원에 거래된 일산서구에 위치한 ‘문촌마을19단지(1994년 입주)’ 전용면적 59㎡ 아파트가 같은 해 1월 3억4000만원에 매매된 것을 감안하면 23.5% 오른 것입니다.


분양권에도 프리미엄이 형성되고 있는데요. 올해 2월 입주를 시작한 ‘킨텍스 꿈에그린’ 전용 84㎡ 아파트 분양권(4억9060만원)이 지난 1월 7억8722만원에 거래되어 약 3억원의 프리미엄(60% 상승)이 형성된 셈입니다.


두 단지 모두 인천2호선(수도권 순환선) 일산역 연장 수혜단지로 교통호재의 힘을 제대로 입증한 예라고 할 수 있습니다.


지금까지 일산은 남북경협과 GTX 등의 호재가 있지만 아직 시기상조라는 인식이 강해 지지부진한 모습이었지만 GTX-A노선 착공 및 인천2호선(수도권 순환선) 일산역 연장안 추진 등 가시화되면서 수요자들의 기대감이 높아지고 있습니다.


경의중앙선 트리플 역세권 ‘일산역’


인천2호선(수도권 순환선), 서해선 (대곡~소사선) 일산역 연장 사업 개발이 진행되면 트리플 역세권으로 거듭나기 위해 실제 서해선 일산역 연장 사업은 지난 1월 국토교통부 김현미 장관이 “추가시설비 106억원과 추가운영비 연 10억원에 대한 분담여부만 결정되면 사실상 확정된 셈”이라고 말했습니다.


부가적으로 현 정부의 국책사업인 도시재생 뉴딜사업도 신속하게 추진되고 있어 일산역 주변의 발전이 더욱 기대되고 있는 상황입니다. 그 일환으로 이달 중 대림산업이 노후주택 일색이던 일산서구 일산동 621-1 주변에 아파트 552가구, 오피스텔 225실의 최고 49층의 주상복합 ‘e편한세상 일산 어반스카이’를 공급할 예정이며, 현대산업개발 ‘일산 2차 아이파크(민간임대)’ 214가구, 일신건영 ‘고양 풍동2지구 휴먼빌’ 662가구가 일산역 주변에 공급될 예정입니다.

노후주택비율이 높은 일산에 신규 공급이 이어지는 것에 주목해야 합니다. 일산은 우수한 교육환경을 갖춘 지역으로 손에 꼽히며, 롯데백화점, 킨텍스, 이마트, 홈플러스 등 생활편의시설도 풍부해 정주여건도 뛰어나고 일산역 주변이 현 정부의 국정핵심과제인 도시재생 뉴딜사업지로 선정되어 앞으로의 가치는 더욱 높아질 것으로 보입니다.


주목받는 서울지역 6억 미만 아파트


2018년 3월부터 1년간 서울 지역에서 매매된 6억 미만 아파트 거래는 서울 지역에서 매매된 아파트 총 53,627건 중 전체의 59%인 31,593건이었습니다.


지역별로는 노원구(5,546건, 전체의 18%), 구로구(2,808건), 도봉구(2,670건), 성북구(2,271건), 강서구(2,141건) 순이었고,


권역별로는 서울 동북권(49%, 15,373건), 서남권(33%, 10,369건), 서북권(10%, 3,215건), 동남권(6%, 1,966건), 도심권(2%, 670건)순으로 거래가 일어났습니다.

학교와 주거단지가 모여 있는 인구밀집지역 ‘동북권역’

교육도시로 불리며 인기를 모으고 있는 서울 동북권에 위치한 노원구는 지난 1년 동안 6억 미만 아파트 거래만 5,546건을 기록한 거래 밀집 지역입니다. 노원구는 인기지역을 꼽을 수 없을 정도로 구 전체에서 거래가 활발하게 진행되었습니다. 노원구의 특징은 소형 평수와 대단지 위주의 오래된 아파트가 많고, 주변에 학군이 잘 형성되어 있어 학부모들에게 인기가 좋은 지역입니다. 하계동 한신1차 아파트(1987년입주, 420세대)의 경우 27가 155백만원이 거래 최저가로 2억원 안팎으로 거래가 활발하게 이뤄졌습니다.


서울 도심과의 거리가 있는 도봉구는 비교적 큰 평수 아파트들의 거래가 눈에 띄었습니다. 도봉동 래미안도봉(2005년 입주, 448세대) 전용 84㎡형이 4억6천만원, 114㎡형이 5억3천8백만원에 거래되었습니다. 도봉구의 상권은 쌍문역과 창동역 일대에 발달해 있으며 쌍문근린공원이 있는 쌍문역 주변이 거주지로 높은 평가를 받고 있습니다.


시내의 좋은 접근성과 고려대학교, 국민대학교, 성신여자대학교 등 인기 대학들이 있는 성북구는 우이신설 경전철과 2호선, 4호선, 6호선이 지나고 특히 대단지가 위치한 길음뉴타운이 있는 길음동 일대 길음 뉴타운 내 푸르지오, e편한세상, 센트레빌 등 브랜드 아파트들이 5억원대에 거래되었습니다.


봉화산을 중심으로 7호선과 경의중앙선 등이 지나고 용마공원 등 녹지가 외곽으로 조성되어 있는 중랑구는 면목동과 망우동 일대 주거 밀집 지역이 있습니다. 면목동은 대단지 아파트 인기가 돋보였습니다.

면목동 상봉터미널 근처 1단지부터 6단지까지 대규모로 위치한 두산아파트의 경우 전용 84㎥형이 5억대에 거래되며 인기를 모았고, 이 외 경춘선 이용이 가능하고 2,000세대가 넘게 있는 신내동의 신내우디안 1단지, 2단지 전용 84㎡가 최저가격 4억3천만원에 거래되었습니다.


서울 시립대학교 경희대학교, 한국외대 등 대학이 많고 대학 주변과 도심지와 가까운 이점이 있어 상권 지역이 풍부한 것이 특징인 동대문구의 인기지역으로는 장안동과 답십리 일대를 꼽을 수 있습니다.

답십리역과 바로 근접한 두산위브 아파트(2006년 입주, 516세대)는 지난해 5억9천만원이 거래 최저가입니다. 1호선 외대역 앞의 이문 삼성래미안 아파트(2004년 입주, 648세대)도 지난해 최저 거래 금액은 4억6천만원이었습니다.


출퇴근과 주거지를 동시에 해결할 수 있는 대표적인 준공업지역 ‘서남권역’


1호선과 2호선을 이용하는 서남권에서 6억 미만 아파트 거래가 가장 많이 일어난 지역은 구로구 고척동과 개봉동 일대입니다. 3억원대 저렴한 아파트 거래 많은 고척동 아파트 단지 중 한일유앤아이 아파트(2005년 입주, 390세대)의 경우 전용 59㎡가 3억3천만원대에 최저가 거래되었고, 전용 84㎡가 3억9천5백만원에 거래되었습니다. 또한 개봉동의 개봉푸르지오(2014년 입주, 974세대)의 경우 10개 동의 큰 규모지만, 5억 초반에 거래되었습니다.


강서구도 김포공항과 마곡지구를 품고 있어 인기지역으로 꼽힙니다. 한강과 가까운 염창동의 동아 아파트(1998년 입주, 778세대)는 지난해 84㎡ 기준 5억원 중반이었고, 큰 평수인 전용 114㎡ 가 5억9천6백만원에 거래되기도 했습니다.

기업이 몰려있는 마곡동 마곡 벽산아파트(1999년 입주, 479세대)는 소형 평수인 59㎡ 가 5억3천만원대에 거래되었습니다.


상대적으로 도심지와 가까운 양천구에서 신월동과 신정동 일대에서 6억 미만 거래가 많이 되었습니다. 신월동 신월시영 아파트(1988년 입주, 2256세대)의 경우 전용 50㎡가 2억원 중반에 거래되었고, 연식이 짧은 아파트들의 거래도 눈에 띄었는데요. 신월동의 롯데캐슬(2014년 입주, 930세대) 아파트는 전용 59㎡가 5억6천2백만원에 최저 금액으로 거래되었습니다.


관악구는 면적에 비해 교통이 풍부하지는 못하지만, 강남권 출퇴근은 용이해 주거단지로 인기가 좋은 지역입니다. 대단지로는 관악산 휴먼시아 2단지(2006년 입주, 2265세대)가 4억 초반대에 거래되었습니다. 봉천역 주변 우성아파트와 보라매삼성, 벽산블루밍 아파트 등이 모두 4억원 중반에 거래되었습니다.


1호선과 7호선을 이용할 수 있으며, 노량진과 국립묘지가 있는 동작구에서는 상도동, 대방동, 노량진동 순으로 거래가 많았습니다. 지하철역 이용이 쉬운 상도동 아파트의 가격은 3억 원대부터 시작되었는데 상도동 삼호아파트(1994년 입주, 682세대)의 경우 4억7천만원에 거래되고, 대림아파트와 롯데캐슬비엔 등이 5억9천만원대에 거래되었습니다.


출퇴근 편하고 아이 키우기 좋은 지역 ‘서북권역’


은평구에서 6억 미만 아파트 중 가장 눈에 띄는 곳은 2011년도부터 입주를 시작한 총 4천 세대가 넘는 백련산 힐스테이트입니다. 통일로를 이용하면 종로권으로 접근이 쉽고, 6호선을 이용하면 방송국들이 모여있는 상암동으로 접근이 쉬워 이윤석, 양세형 등 다수의 연예인들의 거주지로도 유명합니다. 지난해 거래 최저 금액은 4억1천만원입니다.

3호선 구파발역 인근의 은평뉴타운에는 롯데캐슬과 푸르지오, 두산위브 등 아파트의 소형 평수가 4억원 중반대에 거래되었습니다.


상암 DMC와 지하철 한 정거장 거리의 알짜 지역 수색, 증산 지역에서 수색의 총 15개 단지 976세대의 대단지 대림 한숲아파트(2003년 준공)는 지난해 4억1천만원이 최저가로 거래되었습니다.


연세대, 이화여대, 서강대, 경기대, 명지대 등이 위치한 서대문구는 서북권역의 대표적인 대학 중심가로 대학가 상권이 발달한 것이 특징입니다. 6억 미만 거래 밀집지로는 가좌뉴타운 지역을 꼽을 수 있는데요. 상암DMC와 가깝고 신촌, 홍대 등으로 이동이 편하고 학군이 풍부한 지역으로 인기가 높은 가좌뉴타운 내에서 거래가 많이 된 아파트는 뉴타운 지정 이전에 준공된 남가좌동 남가좌현대(1999년 입주, 1155세대), 남가좌삼성(2000년 입주, 1114세대)으로 4억대에 거래되었습니다.


서울월드컵 경기장과 상암 DMC 등이 위치해 있고 한강과 근접한 마포구에는 상암 DMC 부근 고가 아파트 단지들이 자리 잡고 있지만, 상암월드컵파크 7단지(2005년 입주, 733세대)의 경우 84㎡ 형이 5억9천9백만원에 거래되기도 했습니다. 지난해 2억5천만원선에서 거래된 서교동 엠제이퍼스트홍대(14㎡)를 비롯해 홍대 인근 소형 아파트의 거래도 눈길을 끄는데요.


상암동은 6호선 인근 대단지 아파트들의 인기가 높습니다. 성산동의 성산월드타운(2004년 입주, 795세대)은 지난해 최저가 5억1천만원에 거래되었습니다. 한강과 거리가 가깝고 2호선 합정역 이용 거리가 가까워 편리한 생활환경을 갖춘 합정동의 동원한강파크빌은 5억9천만원에 거래되었습니다.


'강남생활권'의 ‘동남권역‘

서울의 대표 부촌으로 꼽히는 강남 생활권 아파트를 서울아파트 중위 가격으로 구입할 수 있는 동남권에서 대규모 단지가 입주 예정인 고덕지구가 있는 강동구는 천호동과 암사동, 길동 일대 거래량이 많았습니다. 길동의 주상복합 건물 강동 한신휴플러스(2006년 입주, 124세대)는 지하철 인근에 자리 잡아 편리한 생활권을 자랑했는데요. 전용 84㎡형이 지난해 4억3천5백만원에 최저가 거래되었고 이 외에 고덕동 아남1차(1996년 입주, 807세대)의 경우 5억 초반부터 후반대에 거래되었습니다.


송파구 리딩 아파트로 꼽히는 레이크팰리스가 평당 4,350만 원에 거래되어 눈길을 끌었는데요. 8호선 가락시장 인근 우성아파트2단지(1986년 입주, 838세대)의 경우 전용 59㎡가 5억원대 거래되었습니다.


서울 ‘도심권역’


종 서울 5개 권역 중 인구수와 함께 거래량이 가장 적은 로구와 중구, 용산구가 포함된 서울의 중심 도심권에서 종로구 숭인동 종로센트레빌(2008년 입주, 416세대)의 경우 전용 59㎡형이 거래 최저가 5억6천만원을 기록하였습니다.


역세권에 포함되지 않지만 북악터널을 통해 도심지로 이동거리가 짧고, 인구 밀도가 낮고 주변 녹지가 풍부해 조용한 입지가 장점으로 꼽히는 평창동의 삼성 아파트(1998년 입주, 176세대)는 59㎡형이 3억5천만원에 최저가 거래되고, 84㎡형이 5억선에 거래되었습니다.


중구 지역의 황학동의 롯데캐슬(2008년입주, 1870세대)이 59㎡ 기준 5억3천만원에 최저가에 거래됐으며, 신당동 현대아파트(1993년, 942세대)가 84㎡ 기준 5억5천만원대에 최저가 거래되었습니다.


소형 평수 위주로 거래가 활발하였던 용산구에서는 프라임팰레스(13㎡), 용산큐브(13㎡) 등이 1억 후반대에 거래되었고, 상대적으로 큰 평수 거래는 효창동 대성효창(2003년 입주) 전용 119㎡평형이 5억9천5백만원에 거래되었습니다.


3기신도시


신도시 개발 최고의 성공사례 ‘강남’

행정구역상 경기도 광주와 시흥에 속했던 허허벌판 강남은 1960년대 들어 서울의 급속팽창과 이에 따른 인구 유입을 분산시키기 위해 개발된 신도시입니다.


강남은 현재 대한민국 부동산의 중심으로 ‘강남 접근성’은 부동산 가치를 높이는 기준이 되었고, ‘준강남’과 ‘강남생활권’이란 신조어가 생겨날 정도로 지역과 영향력이 확장되고 있습니다.

천당 아래 '분당'


1980년대 폭등하는 집값과 낮은 주택보급률을 해소하기 위해 만들어진 1기신도시 분당은 강남과 가까운 입지적 장점과 쾌적한 주거환경으로 수도권 대표 주거지역으로 자리를 굳혀 높은 인기에 2000년대 초∙중반에는 3.3㎡당 평균 집값이 서울 평균을 넘어서며 수도권을 대표하는 부촌으로 자리매김하여 현재도 수도권 거주자들이 가장 살고 싶어하는 신도시입니다

자족도시로 성장한 2기신도시 ‘판교’와 ‘광교’


2기신도시 중에서도 성공적으로 자리잡은 신도시는 ‘판교’와 ‘광교’가 대표적입니다. 이들은 지리적으로 서울과의 뛰어난 접근성이라는 장점과 더불어 자족도시로의 개발이 성공한 신도시인데요. 특히 판교는 탄탄한 교통망과 자족기능을 바탕으로 가장 성공적인 신도시 개발 사례로 평가됩니다. 실제 판교는 택지를 조성하면서 자족용지로 개발된 판교테크노밸리 내 기업유치를 적극적으로 병행하여 현재 SK케미칼, 포스코ICT, NHN 등 국내 유수 대기업들과 1,300여개의 기업이 판교테크노밸리에 입주하게 되어 판교신도시는 최고의 자족도시가 되었습니다.


광교신도시 역시 택지개발과 동시에 자족용지인 광교테크노밸리에 여러 기업을 적극적으로 유치한 결과 자족도시로서의 위상을 공고히 하며, 또한 경기도청신청사, 법조타운 조성 등이 예정돼 자족성은 더욱 커질 것으로 보입니다.

주변 지역 전체를 살리는 교통망과 자족기능 갖춘 잘 된 신도시


성공한 신도시에서 인근 지역까지 도시의 범위를 확장시키고 주변 지역 전체를 살리고 있다는 점을 주목해야 합니다. ‘강남생활권’으로 한강 이남 일대를 아우르는 부촌을 형성한 강남이나, 경기 남부권을 직주근접 도시로 확장시킨 분당, 판교 등이 대표적입니다. 투자의 고수들이 이는 이번 3기신도시 발표로 신도시를 품게 된 남양주, 과천 등에 관심을 갖는 이유이기도 합니다.


3기신도시가 조성되는 남양주시와 하남시, 과천시, 인천 계양구 전체가 주목 받는 이유는 신도시가 성공할 경우 신도시는 그 지역 자체만 활성화 시키는 것만이 아니고 신도시를 통해 주변 지역 전체를 살리게 됩니다. 분당과 판교의 사례를 보면 이들은 교통망과 자족기능을 모두 갖춘 신도시로 자리하면서 이를 중심으로 도시가 확장되면서 경기 남부권을 직주 근접이 가능한 도시로 변화시켰습니다.


제2의 판교로 성공 가능성이 높은 남양주와 인천 계양


남양주와 인천 계양 지역에 판교 테크노밸리 이상의 규모로 자족용지를 조성한다고 밝힌 정부의 계획대로라면 그 동안 저평가됐던 남양주시와 인천 계양구 일대는 자족성과 직주근접을 갖춘 자족도시로서 가치가 크게 올라갈 것이 분명합니다.


남양주는 3기신도시 개발과 함께 판교테크노밸리 2배 규모의 자족용지 개발을 통해 자족도시로서 거듭날 것으로 예상되고, 또 GTX-B노선 등의 교통개발은 남양주에서 서울로의 접근성을 더욱 높여줄 전망이고요. 이에 남양주는 그 동안의 저평가 시대를 끝낼 수 있다는 기대감으로 들썩이고 있습니다. 또한 근 10년간 가격 변화가 없던 진접과 같은 주변 지역들이 바로 신도시 효과가 나타날 수 잇는 지역이라고 보아야 합니다.


강남 접근성 좋은 과천, 하남 교산


과천은 한국경제신문이 3기신도시 발표 이후 부동산 전문가 45명에게 실시한 유망 투자지역 설문조사에서 최고 기대감 지역으로 꼽혔습니다.

다른 3기신도시들과 달리 이미 어느 정도 교통망이 갖춰져 있다는 점에서 주목 받고 있는 과천은 특히 강남과 붙어있는 지리적 장점을 가지고 있어 혹시 모를 교통 개발 지연에 따른 피해가 최소화된다는 점에서 높은 점수를 받은 것 같습니다.


이번 신도시 발표로 거대 강남권 주거벨트를 형성하게 되는 하남시는 하남시는 3기신도시로 지정된 교산지구가 개발되면 감일∙감북지구, 위례신도시와 함께 대규모 강남권 주거단지를 형성해 수요자들의 선호도는 더욱 높아질 것으로 예상되고 있습니다.  


이번 3기신도시는 베드타운이라는 오명을 갖는 1기신도시와 서울 접근성이 떨어지는 2기신도시의 약점을 보완하고 서울과 약 2km거리 내 조성, 수도권광역급행철도(GTX) 조성 및 지하철 연장 등의 교통망 우선 확충, 자족기능 확보 등 자족도시 개발을 위한 정부의 의지가 강한 것이 사실입니다. 정부의 계획대로 실행된다면 3기 신도시는 물론 3기 신도시 주변 지역 전체를 살리는 성공사례를 이어갈 것 입니다.


성공이 보장된 불변의 법칙 역세권


상승과 하락을 반복하는 부동산 사이클 속에서도 성공이 보장된 존재합니다. 바로 역세권입니다. 지하철이나 철도역 반경 500M 지역을 의미하던 역세권의 범위는 갈수록 점차 넓어지는 추세입니다.


역세권 인기이유 편의성


입지적인 편의성 때문에 역세권의 인기는 식을줄 모릅니다. 출퇴근과 자녀 통학이 편리하고, 전월세 수요가 풍부해 불황에도 임대 및 매매시장에서 경쟁력이 있다는 게 부동산 전문가들의 공통된 의견입니다. 특히 상대적으로 부동산 불황기에는 집값이 적게 내리고 호황기에는 많이 오릅니다.


실제로 역세권 여부에 따른 시세차이는 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 심지어 같은 단지내에서도 지하철역과의 거리에 따라 수천만원씩 가격이 차이가 나는데요. 송파구에 위치한 6800여가구의 대단지 잠실 파크리오는 2호선 잠실나루역과 인접한 동의 전용 84㎡의 시세는 14억원 선인데 반해 도보 10분거리에 있는 동은 13억원 초반으로 최소 5천만원 이상 차이가 납니다.


동탄2신도시에서도 동탄역과 가까운 시범우남퍼스트빌 전용 84㎡는 지난 2월 6억9,000만원에 거래됐지만 동탄역과 1km 이상 떨어진 신안인스빌리베라1차 전용 84㎡는 4억원대에 거래돼 1억원이상 차이가 나고 있습니다.


촘촘해지는 수도권 전철망과 경기지역 인구 급증…역세권 가치도 달라져

서울 인구가 줄어가고 경기지역 인구는 급증하는 추세가 계속 이어질수록 역세권의 인기는 더욱 좋아질 것입니다. 올해 2월 기준 경기도 인구는 1310만4,696명을 기록했습니다. 국가 전체 인구 5182만명의 25%를 차지한다는 것은 수도권 철도노선 잠정 이용객이 서울과 경기도에만 국가 전체 인구의 50% 이상이라는 것을 보여주는 지표입니다. 이 때문에 수도권에선 철도노선의 연장 또는 신설 소식이 끊이지 않습니다. 신설 역세권이 되는 지역과 단지들이 늘어나면서 이제 역세권을 바라보는 안목도 옥석을 가릴 수 있는 변별력이 중요해 졌습니다. 앞으로 수도권 역세권에서는 무엇을 중요하게 봐야 할까요.


중심업무지구로의 접근성이 좋은 우량역세권


중심업무지구가 분포하는 강남권이나 시청이 있는 도심권 등으로 쉽게 갈 수 있는지가 중요합니다. 지하철5,6호선∙경의중앙선∙공항철도를 이용해 여의도 방면 출퇴근이 수월한 공덕역 일대는 수요가 두터워 2017년 분양한 공덕 SK리더스뷰는 34.6대 1을 경쟁률 기록 후 4일만에 완판 되었고, 그 해에 분양한 신반포 센트럴 자이는 3∙7∙9호선 고속터미널역을 이용해 강남, 도심방면 출퇴근이 쉬워 168.08대 1 경쟁률을 기록했습니다.


여의도 출퇴근이 쉬운 영등포 신길뉴타운도 수요가 두터워 2017년 분양한 7호선 역세권 신길 센트럴 자이는 평균 56.9대 1 경쟁률을 기록했습니다. 도한 올해 영등포구 신길동 신길3구역의 신규 분양도 기대가 큽니다.


2개 이상 노선 이용할 수 있는 환승역

2개 이상의 노선을 동시에 이용할 수 있는 환승역이라면 주변 집값은 더 비싸집니다. 그리고 역세권 중에서도 가장 높은 몸값을 자랑하는 지역은 여지없이 KTX, SRT, GTX가 지납니다.

광역 복합환승센터로 개발중인 수서역 일대는 향후 GTX-A노선을 비롯해 SRT와 지하철 3호선, 분당선 등 5개 철도노선이 정차하는 역세권의 중심지가 될 전망입니다. 지금도 환승역이지만 더 많은 환승이 가능해질 수서역 인근 아파트 가격은 꾸준히 오름세를 보이고 있습니다. SRT수서역이 개통한 2016년 12월 강남구 수서동의 아파트 가격은 3.3㎡당 2,826만원으로 2년새 43% 가량 상승했습니다. 올해 2월 기준 수서동의 아파트 3.3㎡당 시세는 4,037만원을 기록하고 있습니다.


GTX-B노선이 추진중인 남양주 진접에서는 3기신도시의 생활인프라 공유가 가능한 포스코건설이 남양주 더샵 퍼스트시티 1153가구를 공급할 계획입니다.


노선 늘어나고, 개발 호재가지 맞물린 곳은 무조건 주목해야!


역세권 개발, 신규노선 추가 지역도 눈 여겨 봐야 합니다. 하루 평균 2만3,000명이 이용하는 KTX광명역은 오는 2023년 개통예정인 신안산선(안산~여의도), 월곶판교선(2024년 개통) 등이 추진되고 있습니다. 덕분에 광명역세권지구와 인접한 일직동 평균 아파트값은 지난 2월 기준 1,829만원(3.3㎡당)으로 광명 평균시세 1,783만원(3.3㎡당)을 웃돌기 시작했습니다. 광명에서는 대우건설이 광명15구역일대에 아파트 공급을 준비 중입니다.


경춘선, 경의중앙선을 비롯해 서울지하철6호선, 면목선경전철, GTX-B노선 등 기존철도와 신선(연장)철도 등이 다양하게 분포하는 서울 양원지구도 주목을 받고 있습니다. 서울에서 보기 드문 공공택지로 구릉산, 봉화산, 근린공원과 서울의료원, 서울북부병원, 이마트, 홈플러스 등 다양한 편의시설도 쉽게 이용할 수 있는데다 신내역 차량기지 이전부지 개발도 추진 중입니다.


안정적인 투자를 하려면 역세권도 옥석을 가려야


이들 사례 이외에도 역세권이 집값에 많은 영향을 끼치는 것을 쉽게 찾아 볼 수 있습니다. 철도망이 촘촘해 질수록 선별하는 안목을 키워야 하는 것도 중요해지고 있습니다.


특히 역세권 투자는 불확실한 시장 상황이라면 더욱 중요한 점이라는 사실을 명심해야 할 것입니다


서울 집값이 오르는 속도는 갈수록 빨라진다.


서울 주택 시장은 상승기가 아니라 조정기로 보아야 합니다. 일부 지역 집값은 떨어진 곳도 있지만 실수요자라면 집값이 떨어지기를 기다리기 보다는, 눈 여겨봤던 아파트가 내가 사려고 하는 ‘기준’에 맞는다면 지금이라도 사는 게 이득입니다.”

그 이유는 서울 집값이 오르는 속도가 갈수록 빨라지고 있기 때문입니다.

서울 집값이 1평(3.3㎡)에 1000만원에서 2000만원까지 오르는 데는 5년 걸렸지만, 2000만원에서 3000만원으로 뛰는 데는 3년밖에 걸리지 않았습니다.


■ "하락장이라고 망설이지 말고 눈여겨봤던 아파트 사라"


실수요자라면 아직도 서울 집에 집을 사야 할 이유는 너무 많습니다. 집값 흐름은 단기(3년 미만)·중기(3~5년)·장기(5~10년)적 관점에서 보아야 하고, 당장 눈앞에 보이는 가격 흐름을 보고 판단하는 수요자의 시각보다는 공급자의 시각으로 보아야 합니다. 즉 대부분의 소비자들은 단기적 관점만을 갖고 집을 살지 말지 결정하는 경우가 많습니다.

요즘 말하는 집값 하락기, 상승기는 3년 미만의 단기 흐름을 말하는 것입니다. 따라서 실수요자들은 여기에 휘둘리지 말고 중·장기적 관점을 갖고 시장을 바라보고 접근해야 합니다.


■입지>상품>가격순으로 모두 따져서 결정해야


아파트를 매입할 때 고려해야 하는 기준으로 입지·상품·가격이라는 3가지가 기본 원칙입니다. 우선 입지 조건을 분석할 때는 주변에 일자리가 많은지, 교통이 편리한지, 신축 아파트 단지가 3곳 이상 있는 동네인지를 확인해야 합니다.


두 번째 아파트 자체의 상품성을 가격보다 우선적으로 보아야 합니다. 5년 이내 지어진 신축 단지라면 집 구조나 커뮤니티 시설을 따져보고, 오래된 아파트라면 재건축 가능성을 보면 됩니다.


세 번째, 가격판단 기준은 아파트 시세가 실거주 수요층이 활발히 거래에 참여할 수 있는 정도로 형성되어 있는 지를 보아야 합니다.


그동안 주거 선호도가 높지 않았던 지역인 신길뉴타운에 새아파트가 들어서면서 집값이 1년만에 3억원 뛴 것은 2~3년전 신길뉴타운이 이 조건을 모두 충족했기 때문입니다. 외국인 근로자들이 많이 사는 대림동과 가까워 집값도 싸고, 인기도 없었지만 새 아파트가 들어서고 신림선·신안산선 연장 호재에 따라 집값이 크게 올랐습니다.


또한 혐오시설이 사라지는 곳을 주목해야 합니다.



■조정기가 끝나면 집값이 오를 유망 지역은


위에서 말한 세 가지 기준들에 근거해 조정기 이후 집값이 오를 것으로 예상되는 서울·수도권 지역은?


우선 지금도 입지가 우수해 집값이 높은 편인 곳들 중에서는 강남구 압구정, 용산구 한남뉴타운, 영등포구 여의도, 양천구 목동 4곳을 주목해야 합니다. 이곳들 모두 재건축 사업을 앞두고 있거나 현재 사업을 진행 중인 지역이라는 공통점이 있다.

지금은 주거 환경이 우수한 편이 아니지만, 시간이 지나면 주거환경이 크게 개선될 지역으로는 노원구 상계뉴타운, 서대문구 수색증산뉴타운, 동대문구 청량리, 성북구 장위뉴타운 4곳도 주목해야 합니다.


상계뉴타운은 GTX-C노선 창동역 착공(2020년 예정)·동북선 경전철(상계역~왕십리역, 2024년 완공 예정) 등 서울 동북권역에서 가장 많은 호재가 몰려있지만 이 지역은 아직 1평(3.3㎡)당 1000만원대인 신축 아파트를 찾아볼 수 있어 앞으로 집값이 오를 확률이 높다.


수색증산뉴타운은 상암업무지구를 끼고 있는데도 아직 평당 아파트 가격이 2000만원 선이라 가격 경쟁력이 있다. 장위뉴타운은 평지를 개발해서 새 아파트를 짓는 곳으로 더 이상 호재가 없는 길음뉴타운을 제치고 성북구의 대표 주거지역으로 떠오를 것이고, 집창촌이 몰려 있었던 동대문구 청량리 일대는 올해 롯데캐슬(65층)이나 한양수자인(59층) 등 초고층 아파트 분양을 앞두고 있다는 점에서 미래 가치가 높다.


경기도에서 유망한 지역으로 꼽는다면 광명시와 고양시 덕양구 2곳이다. 광명시는 전체적으로 택지개발사업과 재건축이 활발하게 진행되고 있어 주거 환경이 크게 변할 것으로 기대된다. 고양시 덕양구에는 삼송지구·원흥지구·지축지구 등 택지개발지구가 많다. 서울까지 지하철로 20~30분 정도면 도착할 정도로 입지가 좋은데 비해 분양을 앞두고 있는 아파트들이 평당 1000만원대라 상대적으로 저평가되었다.




지난 2년 동안은 서울 전역 아파트 값이 상승세를 보였지만, 앞으로는 서울 내에서도 입지·상품 경쟁력에 따라 큰 차이가 날 것이므로 지금 같은 조정기에 집을 사려며 예전보다 발품도 많이 팔아야 한다.

0
업체명 : 영율 ( 대표 : 이종영 / 김나율 )

대표전화 : 02) 568-5500   ㅣ  세미나 문의/예약 : 02)568-1004  ㅣ  이메일 : consulting@youngyul.com   ㅣ  사업자등록번호 :  158-27-00698

주소 : 서울특별시 강남구 테헤란로 314 금성빌딩 (역삼동 707-3번지)